Website für Immobilienmakler: Was sie braucht, damit Eigentümer anrufen

Kurz gesagt: Eine Website für Immobilienmakler in Österreich rechnet sich, wenn sie eine Aufgabe erfüllt, die die Portale nicht übernehmen: Eigentümer gewinnen, die verkaufen oder vermieten wollen. Dafür braucht es drei Dinge: deine Maklersoftware (meist Justimmo), die Objekte automatisch einspielt, einen eigenen Weg für Verkäufer mit Bewertungsanfrage und Seiten, die schnell und klar genug sind, dass Google und ChatGPT dein Büro nennen. Eine typische Umsetzung dauert 8 bis 12 Wochen.

Die meisten Maklerwebsites, die wir in Österreich sehen, sind digitale Visitenkarten. Logo, Teamfoto, eine Objektliste, die jemand zweimal im Monat händisch nachträgt. Käufer finden die Objekte trotzdem auf willhaben oder ImmoScout24, und Eigentümer, die verkaufen wollen, vergleichen dort fünf Makler nebeneinander.

Wir haben Immobilien-Websites für Makler, Bauträger und Investmentgesellschaften umgesetzt, darunter Hyatt Immobilien, Wolf & Sohn, LANDAA und die Stoisser Immobilien Holding. In diesem Artikel steht, welche Teile einer Maklerwebsite tatsächlich Anfragen bringen und welche nur Dekoration sind.

Warum eine eigene Website, wenn du auf willhaben und ImmoScout24 bist?

Auf den Portalen suchen Käufer und Mieter. Das wird so bleiben, und dort solltest du auch bleiben. Aber im Portal bist du ein Inserat unter Hunderten, direkt neben deinen Mitbewerbern, zu den Bedingungen des Portals. Der Käufer merkt sich die Wohnung, nicht den Makler.

Dein Geschäft hängt aber an Aufträgen, und Aufträge kommen von Eigentümern. Wer eine Wohnung in Döbling verkaufen will, scrollt nicht durch Inserate. Er googelt „Immobilienmakler Döbling“, fragt im Bekanntenkreis oder fragt ChatGPT, welche Makler gut sind. Was er dann findet, entscheidet, ob du den Anruf bekommst. Genau das ist die Aufgabe deiner Website.

Die Frage ist also nicht Portal oder Website, sondern: Was kann deine Website, was das Portal nicht kann? Wenn die Antwort „dieselben Objekte noch einmal zeigen“ lautet, wird sich wenig ändern.

Wie funktioniert die Anbindung an Justimmo oder onOffice?

Die meisten österreichischen Maklerbüros verwalten ihre Objekte in einer Maklersoftware: Justimmo ist hierzulande weit verbreitet, dazu onOffice, EDI-Real und andere. Für die Website gilt eine einfache Regel: Du legst ein Objekt einmal in der Software an, und es erscheint auf der Website, ohne dass jemand etwas kopiert.

Technisch gibt es drei gängige Wege:

• API-Anbindung: Die Website holt die Objekte direkt über die Schnittstelle der Software. Justimmo und onOffice bieten beide eine API. Damit hast du volle Kontrolle über Design, Suchfilter und Detailseiten, und Anfragen können zurück in die Software fließen.
• OpenImmo-Export: Die Software schickt eine XML-Datei im Standardformat des deutschsprachigen Raums, die Website importiert sie. Funktioniert mit fast jedem System, aktualisiert aber in Intervallen statt sofort.
• Eingebettete Module oder iFrames: Die Software liefert eine fertige Suche samt Detailansicht, die in deiner Seite sitzt. Schnell eingerichtet, wirkt aber oft wie ein Fremdkörper und ist für SEO schwächer.

Bei Hyatt Immobilien bestand die Kernaufgabe darin, die Justimmo-Immobiliensuche und die Detailansichten sauber einzubetten und ein modernes Layout darum herum zu gestalten, damit sich die Software wie ein Teil der Marke anfühlt. Für Wolf & Sohn in Wien haben wir eine vollautomatisierte Justimmo-Schnittstelle für Echtzeit-Daten umgesetzt und die Objektseiten mit 3D-Renderings und virtuellen Touren ergänzt. Wolfgang Sztatecsny von Wolf & Sohn sagt dazu: „Sämtliche Schnittstellen, wie beispielsweise zu Justimmo oder andere Plattformen, funktionieren absolut reibungslos.“

Wenn du EDI-Real oder ein anderes System nutzt, kläre vor Projektstart zwei Dinge: Hat die Software eine API oder einen OpenImmo-Export, und ist der in deiner Lizenz enthalten? Manche Anbieter verrechnen den Schnittstellenzugang extra.

Wie kommst du an mehr Eigentümer statt nur an Käufer?

Käufer finden dich sowieso, über die Portale. Verkäufer musst du holen. Deshalb ist die wichtigste Seite einer Maklerwebsite meist nicht die Startseite, sondern die Verkäuferseite: ein eigener Weg für Eigentümer, mit eigenem Menüpunkt und eigenen Kampagnen, die genau dorthin führen.

Was dort hingehört:

• Bewertungsanfrage: ein kurzes Formular (Objektart, Lage, Größe, Zustand, Zeitrahmen), das ein Eigentümer in zwei Minuten ausfüllt. Kurz halten, den Rest klärst du am Telefon.
• Zahlen zum Bezirk: wofür Wohnungen und Häuser in der Gegend zuletzt verkauft wurden, wie lange der Verkauf gedauert hat. Das zeigt, dass du den Markt kennst, und gibt Eigentümern einen Grund, zu bleiben.
• Terminbuchung ohne Anruf: Viele Eigentümer recherchieren am Abend. Lass sie gleich einen Termin für Besichtigung oder Beratung buchen.
• Referenzen von Verkäufern, nicht nur von Käufern: verkaufte Objekte, kurze Zitate, der Ablauf vom Auftrag bis zur Unterschrift.
• Ein klarer nächster Schritt auf jeder Seite: erst Vertrauen, dann die Handlungsaufforderung. Nicht fünf Buttons mit fünf verschiedenen Texten.

Ein ehrliches Wort zu automatischen Online-Bewertungen: Ein Sofort-Preisrechner bringt viele Einträge, aber auch viele schwache. Wir setzen lieber auf eine Bewertungsanfrage, die zu einer persönlichen Einschätzung führt. Weniger Leads, bessere Gespräche.

Was macht eine gute Objektseite aus?

Auf der Objektseite entscheidet der Käufer, ob er anfragt. Gleichzeitig ist sie die am häufigsten vernachlässigte Seite, weil sie „aus der Software kommt“. Es lohnt sich, sie ordentlich zu gestalten:

• Das erste Bild entscheidet. Große, helle Fotos zuerst, der Grundriss gleich dahinter. Für hochwertige Objekte zusätzlich Video, 360°-Rundgang oder Drohnenaufnahmen.
• Eckdaten auf einen Blick: Preis, Fläche, Zimmer, Lage, Betriebskosten, Energieausweis (HWB- und fGEE-Wert müssen nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz in Immobilienanzeigen stehen).
• Anfrageformular direkt auf der Seite, mit vorausgefülltem Objekt, damit die Anfrage mit klarem Status bei der richtigen Person im Team landet.
• Suchagent und Merkliste, damit ein Käufer, der diese Wohnung verpasst hat, die nächste passende per Mail bekommt, statt zurück ins Portal zu gehen.
• Finanzierungsrechner, wo er hilft: Er sortiert vorab aus, wer sich das Objekt leisten kann.

Bei Property Partners, die möblierte Apartments in Wien, am Semmering und in Wiener Neustadt vermieten, ist die ganze Seite um eine übersichtliche Suche (Standort, Zeitraum, Gäste) und klar aufgebaute Detailseiten gebaut, die den Vorteil der Direktbuchung sofort sichtbar machen.

Warum ist die Ladezeit bei Immobilienseiten so wichtig?

Immobilienseiten sind bildlastig: Dutzende Fotos pro Objekt, Galerien, manchmal Rundgänge. Schlecht umgesetzt braucht eine Objektseite am Handy fünf Sekunden oder länger, und die meisten Besucher kommen vom Handy, oft aus einem Portal oder einer Instagram-Anzeige.

Google misst das mit den Core Web Vitals. Eine Seite gilt als gut, wenn der Hauptinhalt innerhalb von 2,5 Sekunden erscheint (LCP), sie auf Tippen innerhalb von 200 Millisekunden reagiert (INP) und beim Laden nichts verspringt (CLS unter 0,1). Für Immobilienseiten heißt das vor allem: moderne Bildformate, Bilder in der Größe des Bildschirms und Galerien, die nur laden, was gerade zu sehen ist.

Per iFrame eingebettete Objektmodule sind ein häufiges Problem für Ladezeit und SEO: Google sieht die Inhalte oft gar nicht als Teil deiner Seite. Mit einer API-Anbindung wird jedes Objekt eine echte Seite auf deiner Domain, die ranken kann.

Wie finden dich Eigentümer auf Google und in ChatGPT?

Eigentümer suchen lokal: „Immobilienmakler Wien 1090“, „Wohnung verkaufen Graz“, „Makler Mödling“. Für diese Suchen zählen drei Dinge:

1. Google-Unternehmensprofil: vollständig, mit richtiger Kategorie, Öffnungszeiten, Fotos und laufend neuen Bewertungen. Das entscheidet, ob du in den Kartenergebnissen auftauchst.
2. Bezirks- oder Standortseiten: eine Seite pro Gegend, die du wirklich betreust, mit echtem Inhalt (aktuelle Verkäufe, typische Preise, dein Team vor Ort), nicht derselbe Text mit anderem Ortsnamen.
3. Strukturierte Daten: Firmen-, Standort-, Kontakt- und Objektdaten maschinenlesbar hinterlegt (schema.org), damit Suchmaschinen und KI-Tools verstehen, wer du bist und wo du arbeitest.

Der letzte Punkt wird wichtiger. Immer mehr Menschen fragen ChatGPT oder Perplexity „Welcher Makler in Wien ist gut, um eine Wohnung zu verkaufen?“ und bekommen drei bis fünf Namen. Ob dein Büro dabei ist, hängt davon ab, wie klar deine Website und andere Quellen dich beschreiben. Mehr dazu in In ChatGPT gefunden werden, und wo du heute stehst, zeigt dir der kostenlose GEO-Report.

Marke oder Katalog: Wie soll die Seite aussehen?

Viele Maklerseiten einer Region sehen austauschbar aus: Skyline-Foto, Suchleiste, drei Icons. Ein Eigentümer, der einen Makler beauftragt, vertraut einer Person einen großen Vermögenswert an. Die Seite sollte zeigen, wer du bist: Team, Arbeitsweise, deine Gegend, verkaufte Objekte.

Unterschiedliche Unternehmen brauchen unterschiedliche Seiten. Für Wolf & Sohn haben wir die ganze Marke neu entwickelt, vom Logo bis zum Interface. Bei der Stoisser Immobilien Holding, einem Investor und keinem Makler, war es umgekehrt: eine stark reduzierte digitale Visitenkarte, die Ankaufsprofile und Track Record in den Vordergrund stellt, ganz ohne Objektsuche. 16EAST brauchte Marke und Portfolio-Website für Ankauf, Entwicklung und Verwertung.

Was kostet eine Website für Immobilienmakler?

Das hängt mehr vom Umfang ab als von der Seitenzahl. Eine digitale Visitenkarte mit eingebettetem Objektmodul ist ein anderes Projekt als ein Auftritt mit API-Anbindung, Verkäuferweg, Suchagenten und Standortseiten. Das sind die wichtigsten Kostentreiber:

Standardpakete gibt es bei uns nicht, du bekommst nach einer kostenlosen Analyse ein Fixangebot. Frag auch nach Förderungen: Die Digitalisierungsförderung des Bundes ist ausgelaufen, regionale Programme können aber passen; das klären wir im Strategiegespräch. Stand und Alternativen: in unserem Förderartikel. Allgemeine Preisrahmen findest du in Was kostet eine Website in Österreich.

Wann lohnt sich eine größere Website nicht?

Nicht jeder Makler braucht ein großes Projekt. Sei ehrlich zu dir:

• Du arbeitest fast nur über Empfehlungen und hast mehr Aufträge, als du schaffst: Dann reicht eine saubere, schnelle Visitenkarte mit guten Referenzen.
• Du hast eine Handvoll Objekte im Jahr: Eine API-Anbindung mit Suchagent rechnet sich nicht. Besser eine einfache Objektseite pro Projekt.
• Niemand im Team ruft Anfragen schnell zurück: Eine Website, die Eigentümer-Leads bringt, hilft nur, wenn am selben Tag jemand anruft.
• Du wechselst bald die Maklersoftware: Erst die Software entscheiden, dann die Schnittstelle einmal bauen.

Und wenn die bestehende Seite im Grunde passt, bringen SEO, Tracking und eine ordentliche Verkäuferseite manchmal mehr als ein kompletter Relaunch.

Geschrieben vonChristoph SpeiserProjektleitung & Vertrieb

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